Din cauza crizei economice din 2008, închirierile de locuinţe s-au înmulţit considerabil faţă de vânzarea şi cumpararea locuintelor. Inchirierea de locuinte a crescut progresiv in ultimii ani. Aceasta crestere era de neconceput in urma cu cativa ani, moment in care inchirierea unui apartament era doar o opţiune pentru studenti si pentru familiile cu venituri mici.
Expertii imobiliari au prevazut aceasta crestere si o considera un factor de echilibru a pietei imobiliare, avand in vedere ca in Spania vanzarea si cumpararea de imobile a fost tendinţa predominantă.
Site-ul imobiliar Idealista.com in colaborare cu avocatii de la biroul de avocatura deSalvador ne prezinta clauzele nule sau fara valabilitate legala cel mai des intalnite in momentul de inchiriere a unei locuinte.
Doar un judecator are capacitatea de a declara o clauza nula.
Este foarte important in faza de negociere a contractului, incercarea de a evita includerea unor clauze care pot deveni nule, pentru a evita problemele viitoare si cheltuielile de judecata. In cazul in care contractul include clauze invalide, aceasta nu implica si nulitatea intregului contract de inchiriere ci numai reglementarile care se pot dovedi a fi considerate nule de catre instantele judecatoresti.
Trebuie urmarite urmatoarele aspecte care se pot constitui in clauze ilegale in contractul de inchiriere:
1. Falsul contract de inchiriere pe sezon
Este vorba de un contract de inchiriere semnat pe o durata de unspreazece luni pentru a fi considerat contract de sezon, iar in cazul acesta nu i se aplica normativa de inchiriere a locuintelor.
Pentru inchirierea de sezon este necesar sa existe o justificare, precum un loc de munca temporar, transferul temporar, studii si existenta unei alte adrese permanente a chiriasului, diferita de cea a locuintei care se inchiriaza. In caz contrar, se considera inchiriere de locuinta permanenta iar chiriasul are dreptul de a ramane in locuinta respectiva pe o perioada de maximum 3 ani, indiferent de ce s-a fost semnat in contract.
2. Refuzul prelungirii contractului
Clauza de prelungire, care prevede ca, dupa un an de inchiriere a locuintei partile pot decide prelungirea contractului de inchiriere este contrara cu cea prevazuta in art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) care prevede ca prelungirea contractului pentru arendator este obligatorie, iar pentru chirias perioada de prelungire pe o perioada de maximum 3 ani este facultativa.
3. Primul an obligatoriu
Asa cum mentioneaza Idealista.com, in urma reformei LAU din 2013, articolul 11 LAU prevede ca, chiriasul are dreptul de a rezilia contractul in orice moment dupa primele sase luni de la semnarea contractului.
4. Plata anticipata a chiriei pe mai mult de o lună
In conformitate cu articolul 17.2 LAU, proprietarul nu poate solicita plata anticipata a chiriei pe mai mult de o luna. Legea face referire la chiria lunara, care este diferita de alte plati, cum ar fi cautiunea, garantiile suplimentare sau prima de optiune in cazul contractelor de inchiriere cu optiune la cumparare a locuintei.
5. Transferul obligaţiei de conservare a locuinței
Proprietarul este obligat sa efectueze lucrarile necesare pentru conservarea proprietatii, in conformitate cu articolul 21.1 LAU. Orice clauza care obliga chiriasul sa realizeze lucrari de conservare a locuintei, se considera nula si contrara legii. Idealista.com a remarcat ca interpretarea clauzelor referitoare lucrarilor de conservare a unei locuinte sunt delicate si ar trebui sa se faca de catre specialisti pentru a se putea interpreta in conformitate cu legislatia modul de redactare a contractului.
6. Accesul in locuintă a arendatorului
Este ilegala orice clauza cu privire la dreptul de intrare in locuinta a proprietarului imobilului sub motivatia verificarii stadiul de origine a locuintei inchiriate deoarece chiriasul beneficiaza de protectie speciala. Asa este stabilit in articolul 18.2 din Constitutia Spaniei.
Sursa: Cinco Días